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今年拟出让商住地超300万? 大量成熟地块将入市
  来源:房地产联合网  发布时间:2018-4-26 

 

 XMHOUSE消息(文/小诗)重磅!住宅用地市场要开始大变了!

  昨天(4月25日)3幅住宅用地“组团”出让,马上又有同安的两幅住宅用地要入市。

  土拍刚刚结束后,本网就从市土房局获悉,今年将继续加大住宅用地的供应,本年度拟售出让商品住宅用地超过300万平方米,对比前几年有较明显的放量,昨天出让的3宗地块体量仅占全年供应量的7%左右,未来还有大量成熟的住宅用地会相继入市,市场供应有望保持量化宽松。

    (2018拟出让土地分布,绿色为租赁用地)

  此外,今年我市还将供应五六宗“只租不售”的租赁住房用地,逐步建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度。

  2018土地市场第一拍的信息量有点大,传递了一连串重大信号,这回楼市真的要变天!房价又将何去何从?

  超300万平! 高地价狙击手来了

  根据世联行日前发布的中国房地产市场研究报告显示:2017年,闽系房企发源地的福建,其住宅用地平均楼面价为25456元/平方米,同比2016年的28761元/平方米降了11.5%。

  但是,仍然在全国住宅用地楼面均价中夺魁,甚至碾压了北上广深。

  要降房价,必须要从源头着手,顽疾还需猛药,两大杀手锏:1.加大住宅用地供应,至少年出让量在400万方,与销售新房的年去化量持平;2.金融去杠杆,收紧钱袋子

  一方面,多粥少是地价高企的一个重要原因。来看一组数据:

  (PS:商住不是指SOHO,而是商品住宅用地)

  2013-2017年,地价野蛮生长的阶段,也是供地量最少的4年。土地的放量供应,才是高房价真正的狙击手。2018年住宅用地计划供应总建面积300万平,创6年计划供地量记录!

  尽管过去2年均有200多万方的住宅用地供应计划,但是也面临着推地难的显示。今年,据介绍将有“大量成熟的住宅用地”要相继入市,因此,今年的实际供地量有望出现一个大突破。

  另一方面,2017年12月,中央经济工作会议定调楼市,未来3年的三大攻坚战,其中排在第一位的就是:防范和化解重大风险。

  防的就是金融风险,核心是管住不合理的杠杆,堵住了热钱流入楼市的通道以及在金融系统内部空转的可能性。

  对于高周转的房企而言,会在货币最宽松的时候拼命拿地,而在紧张的时候,选择在场外观望。

  因此,在昨天的土拍现场可见到的高周转、高杠杆的房企寥寥无几,疯狂举牌的热闹没有了。就连“压箱底”的集美新城的宝地都拿出来了,结果举了一下,居然发现没人跟上就成交了!

  通过以上分析,我们可以得到2个基本结论:

  1.经过2016-2018年4月的土拍鏖战后,在厦房企手中都已囤积了大量的住宅用地,都还尚待或正在开发,甚至还握有一批站在高岗上的高地价项目,急需一些低地价项目来做平衡。

  2.他们现在不是当初的“饥饿状态”,相反,现在是“吃得太饱”,再加上后续还会有如此大量优质的住宅用地用加大供应,再加上手里的资金没那么宽裕,在拿地上会更加理性谨慎,会将利润空间放在首位。

  2018土拍市场第一拍之所以具有风向标意义,是因为拿出的两块地都非常具有代表:1.偏远地带的地块,起拍价约2万/?;2.岛外核心区的地块,起拍价约2.3万/?左右。

  今年住宅用地的溢价率不会那么疯狂,大部分维持在3%-30%的合理范围内,超级超级超级...优质的会达到50%。大部分的地价会被锁定在2.3-3.2万/?左右,不会像之前那样随便一块都是3.5起跳。

  地价2万、3万+!房价将怎么走?

  土拍对楼市的影响不容小觑,对房价的影响巨大而深远。

  在那个刚刚过去的2016年,买房人对土拍谈虎色变,“地王”成为了敏感词,就是因为,这些高地价将颠覆房价格局,会催涨房价。

  地块从拿地规划到动工销售周期2-4年,2013-2015年地价1万+,2015-2017年房价2-3万+/?;2016-2018年地价2万+、3万+,2018-2020房价又将会是多少?开发商

  今天,我们根据2016年1月-2018年4月总共出让的46宗住宅用地,制作了一张理论上的开发商保本价表,也就是说将高层、别墅、洋房拉通之后的均价要卖到多少才能不亏本。(仅一个大概范围值,实际数值还会有些许误差)

  开发商肯定是要朝着这个目标来进行产品规划来卖的,甚至要卖得更贵才能盈利!那么,该如何实现?豪宅化!

  因此,我们现在看到的纯新盘规划中别墅类产品占据了半壁江山,又由于地块面积不大,高层就没多少套房子。

  这些高地价项目首批推出的产品也不再是高层,而是叠墅,价格也是大家都知道的叠墅均价4.5-5.5万/?。这对新房原有的以高层为主导的房价格局,一定会造成一个很大的颠覆。

  实际上,这样“4.5-5.5”的价格也是被限价令强势打折了的,亏本卖总不行吧,那就给个保本价,双方都相安无事。

  纯新盘的高层价格就被限价令打得更低了,环东海域楼面价2.3万/?的项目,高层也只能批到3.3万/?,幸好叠墅卖到了5万/?,自己通盘成本3.8万/?还能保住,甚至还有点赚头,咬咬牙就开卖吧!

  其他地价3万+的项目现在出来卖高层的话,暂时还没有这个勇气,姑且还是卖5万+的叠墅先贴“地”卖。

  未来,新房市场的定价逻辑,你们都看清楚了吗?在限价令不放松的调控期内,地价2万+,首批高层3万+、叠墅4.5万+;地价3万+,首批高层待定、叠墅5.5万+。

  限价令的威力巨大,这些都已经是“超低价”在卖房!想赚钱,要么就是拿地的时候价格低一些,否则今后卖房时候流的泪,就是当时举牌时脑子进的水;要么就以时间换空间,期待限价令会慢慢放松,先拿别墅回本再说。

  这就是高地价时代,买房人正在会马上将会面临到的现实,除非起拍价回到1万+、地价回到1万+,才有可能改变这样的房价趋势,这样概率实在太小了!

  结语

  经历了2016年4月22日,环东海域拍出了2.6万/?的楼面价,随后3万+、甚至直逼4万。再到2018年4月25日,集美新城宝地只能拍到2.9万/?。

  这两年的楼市实在太魔幻了。地价翻番、房价疯狂,再到集体哑火后,留下的是1万+地价退出历史舞台,满眼都是2万+、3万+地价。

  去杠杆、增大供地量、限价令,作为高地价狙击手,会将的地价从3万+打落至2万+,土地市场将彻底理性、冷静下来。

  回顾楼市的发展周期,就会发现2010-2017年,地价翻了7倍,这不是一口气涨上去的,是在2013、2016年政策最宽松的年份突然翻了3倍上去,然后就是横盘3年左右。

  2018年4月就是地价的横盘期的开始,那么这一轮将横盘多久呢?现在你还敢赌“国运大招”吗?

  对自住而言,无所谓赚钱不赚钱,在调控最严厉的时候,能买到的房子都是“底裤价”在含泪卖的了;而对于中短线投资,如果3年不解套,就会是一次致命的收割了!

 
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